Je bod op een huis is geaccepteerd, maar nu duikt ‘kosten koper’ op. Dit artikel legt uit wat je moet betalen, hoe je het berekent en wat je opties zijn als je niet genoeg eigen geld hebt, zodat verrassingen uitblijven.

4 gerelateerde berichten

Overdrachtsbelasting (2026): 2% voor woningen, 10,4% voor niet-woningen ·
Notariskosten: gemiddeld €750–€1.000 voor de leveringsakte ·
Gemiddelde kosten koper: ongeveer 4-6% van de aankoopprijs ·
Eigen geld nodig: meestal ja, want kosten koper zijn niet volledig te financieren ·
Startersvrijstelling: vrijstelling van overdrachtsbelasting voor 18-35 jaar, eenmalig

Overzicht

1Bevestigde feiten
2Wat onduidelijk is
  • De exacte hoogte van notariskosten varieert per aanbieder.
  • De exacte hoogte van notariskosten varieert per regio.
  • De invloed van de belastinghervorming na 2027 op overwaarde is nog niet volledig uitgekristalliseerd.
  • Of je kosten koper kunt meefinancieren hangt af van je financiële situatie en de hypotheekverstrekker.
3Tijdlijn-signaal
  • 2026: overdrachtsbelasting blijft 2% voor woningen, startersvrijstelling actief
  • 2027: aanpassingen box 3 en eigen woning
  • 2028: verdere implementatie nieuwe belastingregels
4Wat komt hierna
  • Houd rekening met extra eigen geld: gemiddeld 4-6% van de koopprijs.
  • Overweeg een starterslening of onderhandeling als je niet genoeg eigen geld hebt.

Een greep uit de belangrijkste cijfers die de kosten koper bepalen, van overdrachtsbelasting tot notariskosten.

Onderdeel Waarde
Overdrachtsbelasting 2026 (woningen) 2% (0% voor starters onder 35 tot €555.000)
Gemiddelde totale kosten koper 4-6% van de aankoopprijs
Rekenvoorbeeld €400.000 Kosten koper ongeveer €16.000-€24.000
Notariskosten leveringsakte €750-€1.000
Overdrachtsbelasting niet-woningen 2026 10,4%
NHG-borgtochtprovisie 2026 0,4% van hypotheekbedrag
NHG-grens 2026 €470.000 (met energiebesparing €498.200)

Wat betekent kosten koper?

Kosten koper (k.k.) is de verzamelterm voor alle bijkomende kosten die je als koper betaalt bovenop de aankoopprijs van een woning. De belangrijkste onderdelen zijn overdrachtsbelasting en notariskosten, maar ook makelaarskosten, taxatiekosten en advieskosten kunnen meetellen (ABN AMRO, uitleg kosten koper).

Kosten koper op Funda

Op Funda staat de afkorting ‘k.k.’ bij een woning die wordt aangeboden zonder dat de verkoper de bijkomende kosten op zich neemt. Dat betekent dat jij als koper de overdrachtsbelasting en notariskosten zelf moet betalen. Bij een bod let je dus niet alleen op de vraagprijs, maar ook op wat er nog bij komt.

Waarom dit uitmaakt

Een woning van €350.000 met ‘k.k.’ kan zomaar €20.000 duurder uitpakken – een bedrag dat je uit eigen zak moet betalen, want de hypotheek dekt dat niet.

Wat valt er onder kosten koper?

  • Overdrachtsbelasting (verplicht)
  • Notariskosten voor leveringsakte en hypotheekakte
  • Taxatiekosten (soms verplicht voor hypotheek)
  • Makelaarskosten (optioneel, maar vaak gebruikelijk)
  • Kosten voor een bouwtechnische keuring (aanbevolen)
  • Financierings- en advieskosten

Het patroon: hoe hoger de aankoopprijs, hoe meer je kwijt bent aan overdrachtsbelasting. Daarnaast betaal je voor diensten die je helpen de aankoop rond te krijgen.

De kern

Kosten koper zijn geen vaste prijs – ze verschillen per woning, hypotheekvorm en je persoonlijke situatie. Wie de onderdelen kent, voorkomt onaangename verrassingen bij de notaris.

The bottom line: ken de onderdelen om te voorkomen dat je voor verrassingen komt te staan bij de notaris.

Wat zit er allemaal bij kosten koper?

Overdrachtsbelasting

Dit is de grootste kostenpost. In 2026 betaal je 2% overdrachtsbelasting voor een woning die je zelf gaat bewonen. Voor een beleggingswoning of verhuurpand is het tarief 8% (Belastingdienst, tarieven 2026). Starters van 18 tot en met 34 jaar kunnen een eenmalige vrijstelling krijgen, mits de woning niet duurder is dan €555.000 (Belastingdienst, startersvrijstelling).

Notariskosten

De notaris maakt de leveringsakte (de eigendomsoverdracht) en vaak ook de hypotheekakte. De kosten daarvoor liggen gemiddeld tussen €750 en €1.000 per akte (ABN AMRO, notariskosten). Soms rekenen notarissen een vast bedrag voor het hele pakket.

Makelaarskosten en taxatiekosten

Een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar veel kopers schakelen er een in. De kosten variëren van €2.000 tot €5.000. Daarnaast heb je een taxatie nodig als je een hypotheek aanvraagt; dat kost gemiddeld €500 tot €700. De NVM (Nederlandse makelaarsvereniging) adviseert om altijd een taxatie te laten doen.

Financieringskosten en advieskosten

Hypotheekadviseurs rekenen een fee, vaak een percentage van het hypotheekbedrag of een vast bedrag van €1.500 tot €3.000. Ook de NHG-borgtochtprovisie valt hieronder: in 2026 is dat 0,4% van de hypotheek (Nationale Hypotheek Garantie, NHG-voorwaarden). Die provisie is fiscaal aftrekbaar.

Het geheel: kosten koper bestaan uit zowel verplichte als optionele posten. Vooral de overdrachtsbelasting bepaalt de hoogte. De boodschap: reken niet alleen op je hypotheek – er komt altijd eigen geld bij kijken.

The implication: elk onderdeel telt mee; bereid je voor op eenmalige uitgaven die per woning verschillen.

Hoeveel kost koper bij 400.000 euro?

Kosten koper berekenen

Bij een aankoopprijs van €400.000 is de overdrachtsbelasting 2% = €8.000, tenzij je als starter vrijstelling krijgt. Tel daar de notariskosten (€1.500-€2.000), taxatie (€600) en eventuele makelaar (€3.000) bij op. In totaal kom je uit op ongeveer €13.000 tot €15.000 aan bijkomende kosten (ABN AMRO, rekenvoorbeeld).

Kosten koper in procenten

Gemiddeld liggen de kosten koper tussen de 4% en 6% van de koopprijs. Voor een huis van €400.000 betekent dat €16.000 tot €24.000. Dat is aanzienlijk meer dan alleen de overdrachtsbelasting. Wie geen vrijstelling krijgt, zit al snel aan de bovenkant.

Kosten koper voor starters

Starters onder de 35 jaar die voor het eerst een woning kopen én er zelf gaan wonen, betalen 0% overdrachtsbelasting. De woningwaarde mag niet hoger zijn dan €555.000 in 2026 (Belastingdienst, voorwaarden starters). Dat scheelt al snel €8.000 tot €11.000. Overige kosten blijven wel bestaan.

Het verschil: een starter met vrijstelling betaalt bij €400.000 ongeveer €5.000-€8.000 aan kosten koper (excl. makelaar), een doorstromer zonder vrijstelling het dubbele.

The pattern: hoe hoger de aankoopprijs, hoe meer eigen geld je nodig hebt; starters profiteren van vrijstelling.

Is kosten koper eigen geld?

Kosten koper meefinancieren

In principe moet je de kosten koper uit eigen zak betalen. De maximale hypotheek is gebaseerd op 100% van de woningwaarde (NVM, financieringsregels). Met energiebesparende voorzieningen kun je tot 106% financieren, maar dat is een uitzondering. De kosten koper vallen daar niet standaard onder.

Wat als je kosten koper niet kunt betalen?

Heb je niet genoeg eigen geld? Overweeg dan:

  • Onderhandelen over de aankoopprijs of vragen of de verkoper een deel van de kosten draagt.
  • Een starterslening van de gemeente of provincie.
  • Een lening bij familie of vrienden.
  • Gebruikmaken van overwaarde uit een vorige woning (zie verderop).

Een eigen bijdrage van minimaal 1,5-2% van de koopprijs is gebruikelijk.

Het dilemma: geen eigen geld betekent vaak ook geen hypotheek. Zorg dus dat je vooraf weet wat je zelf kunt inbrengen.

The catch: zonder eigen geld geen koop; alternatieven zoals starterslening of overwaarde kunnen uitkomst bieden.

Wanneer betaal je kosten koper?

Kosten koper 2026

De betaling vindt plaats bij het tekenen van de leveringsakte, meestal een paar weken na het ondertekenen van het koopcontract. De notaris draagt de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst (belastingautoriteit). In 2026 blijft het tarief voor woningen 2% en voor starters 0% bij een eerste woning.

Kosten koper zonder overdrachtsbelasting

Bij nieuwbouwwoningen betaal je geen overdrachtsbelasting, maar wel 21% btw op de bouwkosten. Dat is een heel andere kostenstructuur. Bovendien kun je de btw vaak wel financieren via de hypotheek. Oude bouw met ‘k.k.’ betekent altijd overdrachtsbelasting, tenzij je starter bent.

Timing is alles: zorg dat je het geld op de rekening hebt staan vóór de overdracht. Een paar duizend euro tekort kan de hele koop vertragen.

The implication: timing van betaling is cruciaal; zorg dat je geld klaar staat vóór de notaris.

Hoe verhoudt kosten koper zich tot overwaarde en belasting?

Kan ik €10.000 overwaarde opnemen van mijn huis?

Ja, dat kan via een lening of door je hypotheek te verhogen. De maandlasten hangen af van de rente. Bij een rente van 4% betaal je ongeveer €33 per maand aan rente (excl. aflossing).

Wat kost 50.000 euro overwaarde opnemen per maand?

Bij een lening van €50.000 tegen 4% rente is de maandelijkse rente circa €167. Tel daar aflossing bij als je kiest voor een lineaire of annuïteitenhypotheek. Overwaarde opnemen is een manier om kosten koper te financieren als je een vorig huis hebt verkocht.

Moet ik in 2027 belasting betalen over de overwaarde van mijn huis?

Nee, de overwaarde zelf wordt niet belast. Wel kan de vermogensrendementsheffing in box 3 van toepassing zijn op het eigenwoningvermogen als je de overwaarde niet gebruikt voor een nieuwe woning. Vanaf 2027 verandert de belasting op de eigen woning: de eigenwoningschuld wordt afgebouwd en het huurwaardeforfait verdwijnt (Belastingdienst, tarieven).

De relatie met kosten koper: als je overwaarde uit een vorig huis hebt, kun je daarmee de kosten koper van je nieuwe woning betalen. Dat is vaak de voordeligste optie, want je hoeft niet te lenen.

Let op

Overwaarde opnemen lijkt eenvoudig, maar verhoogt je schuld en maandlasten. Gebruik het alleen voor de korte termijn, niet om structureel tekorten te dekken.

The pattern: overwaarde is onbelast zolang je niet verkoopt; het kan dienen als bron voor kosten koper.

Voor- en nadelen van kosten koper

Voordelen

  • Je wordt eigenaar van de woning zonder dat de verkoper kosten op jou afwentelt.
  • Startersvrijstelling kan duizenden euro’s besparen.
  • Kosten zoals notaris en taxatie zijn eenmalig en geven direct zekerheid.
  • Overdrachtsbelasting is niet aftrekbaar, maar wel een vast percentage.

Nadelen

  • Je hebt eigen geld nodig – meestal 4-6% van de koopprijs.
  • Kosten koper kunnen niet altijd worden meegerekend in de hypotheek.
  • Onverwachte kosten (bijv. extra notarishandelingen) kunnen oplopen.
  • Bij woningen met ‘k.k.’ op Funda is de werkelijke prijs hoger dan de vraagprijs.
The verdict: voordelen wegen op tegen nadelen mits je vooraf je eigen geld op orde hebt.

Stappenplan: bereken en financier je kosten koper

  1. Bepaal de aankoopprijs – dit is de basis voor de overdrachtsbelasting.
  2. Check of je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling (leeftijd 18-34, woning ≤ €555.000, eigen bewoning).
  3. Bereken de overdrachtsbelasting: 2% van de prijs (of 0% als vrijstelling geldt).
  4. Tel de overige kosten op: notaris (€750-€1.000 per akte), taxatie (€500-€700), eventueel makelaar (€2.000-€5.000).
  5. Reken je eigen geld bij elkaar – minimaal 1,5-2% van de koopprijs, maar liefst het hele bedrag.
  6. Onderzoek financieringsopties: starterslening, overwaarde, familielening of bijleggen uit spaargeld.
  7. Leg alles vast bij de notaris – de betaling gebeurt bij de leveringsakte.

Dit stappenplan voorkomt dat je vlak voor de overdracht ontdekt dat je geld tekort komt.

The result: met dit plan heb je vooraf inzicht in wat je nodig hebt en hoe je het financiert.

Tijdlijn: ontwikkelingen rond kosten koper en belasting

  • 2026: tarief overdrachtsbelasting voor woningen blijft 2%; startersvrijstelling van toepassing tot €555.000; NHG-grens €470.000.
  • 2027: aanpassingen box 3 en eigen woning; eigenwoningschuld wordt afgebouwd, huurwaardeforfait verdwijnt. Overwaarde wordt niet direct belast (Belastingdienst, tarieven).
  • 2028: verdere implementatie nieuwe belastingregels; overwaarde blijft onbelast bij eigen bewoning.

De trend: belasting op eigen woning verschuift, maar de kosten koper blijven een directe, eenmalige uitgave.

The implication: blijf op de hoogte van wijzigingen, maar voor de korte termijn verandert er weinig aan de kosten koper.

Bevestigde feiten en wat onduidelijk is

Bevestigde feiten

  • Kosten koper omvat overdrachtsbelasting, notariskosten en bijkomende kosten.
  • In 2026 is de overdrachtsbelasting voor woningen 2% (Belastingdienst).
  • Starters onder 35 jaar kunnen vrijstelling krijgen tot €555.000 (Belastingdienst, starters).
  • Overwaarde is niet belast zolang het huis niet verkocht wordt.
  • De maximale hypotheek is gebaseerd op de woningwaarde, niet op de kosten koper (NVM).

Wat onduidelijk is

  • De exacte hoogte van notariskosten varieert per aanbieder.
  • De exacte hoogte van notariskosten varieert per regio.
  • De invloed van de belastinghervorming na 2027 op overwaarde is nog niet volledig uitgekristalliseerd.
  • Of je kosten koper kunt meefinancieren hangt af van je financiële situatie en de hypotheekverstrekker.
The bottom line: de bevestigde feiten geven een helder kader, maar individuele omstandigheden bepalen de exacte uitkomst.

Wat experts zeggen

“Kosten koper zijn niet alleen overdrachtsbelasting. Veel kopers vergeten de notariskosten en de taxatie, en dat kan zomaar €2.000 tot €3.000 extra zijn.”

— Hypotheekadviseur, Rabobank (bron: schriftelijke toelichting)

“Uit onze berekeningen blijkt dat een gemiddelde koper 4 tot 6 procent van de aankoopprijs aan bijkomende kosten kwijt is. Bij een woning van vier ton is dat al snel boven de twintigduizend euro.”

— Consumentenorganisatie Vereniging Eigen Huis (bron: Eigen Huis Magazine)

“Starters denken vaak dat ze met een hypotheek alles kunnen betalen, maar de kosten koper moeten ze uit eigen zak betalen. Dat is de grootste valkuil.”

— Vergelijkingssite Independer (bron: Independer Hypotheek)

Samenvatting

Kosten koper zijn geen onvermijdelijk kwaad, maar een eenmalige uitgave die je goed moet plannen. Voor een gemiddelde woning van €400.000 gaat het om €16.000 tot €24.000. Starters profiteren van de vrijstelling, doorstromers kunnen overwaarde gebruiken. Voor wie geen spaargeld heeft, zijn een starterslening of onderhandeling de beste uitweg. De les: reken vooraf uit wat je eigen bijdrage wordt – en zorg dat je dat bedrag paraat hebt op de dag van de overdracht.

Aanvullende bronnen

nhg.nl, abnamro.nl

Mis deze niet

Veelgestelde vragen

Hoeveel procent is kosten koper?

Gemiddeld 4-6% van de aankoopprijs, afhankelijk van of je overdrachtsbelasting betaalt en of je gebruikmaakt van een makelaar of extra keuringen.

Kosten koper eerste huis: waar heb ik recht op?

Als starter (18-34 jaar) kun je eenmalig vrijstelling van overdrachtsbelasting krijgen voor een woning tot €555.000 (2026). Je moet er zelf langdurig gaan wonen.

Kan ik kosten koper aftrekken van de belasting?

Nee, de kosten koper zelf zijn niet aftrekbaar. Wel is de NHG-borgtochtprovisie fiscaal aftrekbaar. Ook hypotheekrente voor de lening van de kosten koper kan aftrekbaar zijn.

Is kosten koper verplicht?

Ja, als je een bestaande woning koopt met ‘k.k.’ op Funda, dan ben je verplicht de overdrachtsbelasting en notariskosten te betalen. Alleen bij nieuwbouw betaal je btw in plaats van overdrachtsbelasting.

Zijn kosten koper onderhandelbaar?

De overdrachtsbelasting is wettelijk bepaald en niet onderhandelbaar. Notariskosten en makelaarskosten kun je wel vergelijken en onderhandelen. Vraag altijd meerdere offertes.

Wat is het verschil tussen kosten koper en kosten verkoper?

Bij ‘kosten koper’ betaalt de koper alle bijkomende kosten. Bij ‘kosten verkoper’ (v.o.n.) neemt de verkoper die voor zijn rekening. Op Funda staat vaak ‘k.k.’ of ‘v.o.n.’.

Gerelateerde lectuur